Процесс изъятия и переселения: "от А до Я"

Порядка одной тысяче сочинских семей предстоит переселение в связи с изъятием их недвижимого имущества, которое попадает в границы размещения олимпийских объектов. Из чего складывается этот процесс и что предшествует конечному результату? Приходится констатировать: граждане не имеют четкого и ясного представления о процедуре изъятия. Именно это незнание порождает кривотолки вокруг темы олимпийского переселения. Попробуем вместе, в деталях разобраться, из чего складывается этот процесс и что предшествует конечному результату.



Составляющих процесса изъятия несколько: документация по планировке территории, кадастровые работы и техническая инвентаризация, решение об изъятии, оценка и получение отчета о размере компенсации за изымаемое и предоставляемое взамен имущество, заключение соглашения об изъятии и, наконец, реализация этого соглашения (либо судебное разбирательство).

Если говорить в целом об отведении земельных участков для олимпийского строительства, нужно отметить, что за этот пласт работы совместно отвечают Краснодарский край, Росимущество, госкорпорация «Олимпстрой» и мэрия города Сочи.

Итак, отправной точкой для начала процедуры землеотвода (комплекс работ по закреплению на местности границ земельных участков и их описания) является документация по планировке территории (ДПТ). Наибольший отрезок времени в процессе землеотвода занимает юридическое оформление формирования земельных участков, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и сделок. Тем не менее, без планировки территории невозможно определить, что изымать и что предоставлять. Проводится она перед реконструкцией или постройкой каждого нового объекта, и необходима для обеспечения устойчивого развития территории. Разрабатывает ДПТ ГК «Олимпстрой», краевая администрация согласовывает. Проект планировки территории в обязательном порядке подлежит утверждению, это — функция Министерства регионального развития РФ.

Кадастровые работы также необходимы на весь объем землеотвода. Их организация и выполнение – процесс трудоемкий, требующий тщательности и скрупулезности. Согласно поручению Заместителя Председателя Правительства РФ Д.Козака, единоличным заказчиком на выполнение кадастровых работ, а также государственного технического учета и инвентаризации стала выступать администрация Края. ГК «Олимпстрой» осуществляет конкурсный отбор подрядных организаций и выступает плательщиком по выполненным работам.

Следующий этап: ответственный исполнитель строительства олимпийского объекта подает заявку на изъятие земельного участка, а главой администрации (губернатором) Краснодарского края подписывается распоряжение об изъятии недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта. Уведомление об изъятии вручается правообладателю в общественной приемной, либо направляется по почте. С распоряжениями главы администрации (губернатора) Краснодарского края об изъятии недвижимого имущества можно ознакомиться в сети Интернет и в официальных средствах массовой информации.

Затем к работе приступают оценщики. Их координирует Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД). ГК «Олимпстрой», департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года на оценку не влияют. Корпорация проводит конкурсный отбор оценочных компаний, а администрация Края проверяет отчет об оценке на предмет соответствия условиям договора, заключенного с оценщиком.

Определение размера выкупной стоимости, согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – зона ответственности независимого специалиста и экспертных советов саморегулируемых организаций. Полагаются они на утвержденные в 2009 году Нацсоветом методические рекомендации по составлению отчетов об оценке.

Дело в том, что в начале 2000 годов рыночная стоимость земли в престижных районах Большого Сочи выросла в разы. Специалисты городских агентств недвижимости комментируют, что рынок земли в то время жил больше мифами, чем реальностью. Чрезвычайно высокая спекулятивная активность на рынке привела к своеобразной круговой поруке: и покупателям, и продавцам было выгодно исходить из того, что земля в дефиците, и цены будут только расти. Кроме того, еще задолго до объявления Гватемальских результатов, на рыночной стоимости недвижимости отразился пресловутый «олимпийский фактор». А в июле 2007, когда город был признан столицей зимних Игр-2014, участники рынка вовсе стали прогнозировать повышение цен на 10-20 процентов ежегодно. И до 2008 года цены действительно постоянно росли.

Именно тогда, в 2008 году, когда рынок был перегрет, и была проведена самая первая оценка недвижимости, попадающей под изъятие в связи с размещением олимпийских объектов на территории Нижнеимеретинской низменности. А уже к концу года случился экономический кризис. В результате, объемы покупок и продаж уменьшились в разы. Сочинские риэлторы утверждают, что количество сделок на рынке земли, предназначенной для реализации инвест-проекта, сократилось до нуля. Участки упали в цене на 30 процентов, а некоторые подешевели вдвое. Цена стала более адекватной, а приобретение участков со спекулятивной целью исчезло вообще.

Утвержденные в 2009 году Национальным советом по оценочной деятельности методические рекомендации по составлению отчетов об оценке призваны исключить разночтения в работе экспертов-оценщиков, а также актуализировать отчеты в соответствии со сложившейся экономической ситуацией. В дополнение к методическим рекомендациям было также разработано ценовое зонирование г.Сочи.. Раз в квартал результаты ценового зонирования корректируются.

К примеру, по данным первого квартала 2011 года, одна сотка земли (речь идет о землях для функционального использования под ИЖС и ЛПХ) в Центральном районе Сочи колебалась в диапазоне 1 850 000 рублей. В остальных районах результаты ценового зонирования зависят от среднего значения коэффициента ценности территории. Так, в центре Адлера 100 кв. м, в среднем, будут оценены 1 450 000 рублей, а в селе Монастырь сотка земли может стоить порядка 600 тысяч рублей.

Как минус при оценке объекта недвижимости рассматривается неразвитая инженерная инфраструктура населенного пункта, неудовлетворительное состояние дорог или же близкое нахождение железнодорожных путей, низкие характеристики почв и тд. В соответствии с действующим законодательством, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается достоверной и рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки.

На осмотр объекта и подготовку отчета об оценке уходит до одного месяца. Затем, по итогам предварительных переговоров, проведенных с правообладателями объектов недвижимости, администрация Краснодарского края готовит проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и вручает его правообладателю. Отчет об оценке Закон не обязывает вручать гражданам, но, по требованию, с ним можно ознакомиться в общественной приемной.

Еще один месяц правообладателю дается на то, чтобы согласиться на предложенный вариант компенсации и подписать соглашение, либо отказаться от него.

Вариантов компенсации несколько. Взамен правообладатель может получить как денежную компенсацию, так и земельный участок с расположенным на нем готовым индивидуальным жилым домом по рыночной цене. Если же предоставляется объект равный по площади изымаемому (по принципу «метр в метр»), рыночная стоимость не определяется и разница не возмещается. Также взамен изымаемой недвижимости предоставляются квартиры – либо по рыночной цене, либо по принципу «метр в метр». Если изымаемое имущество находится в общей долевой собственности, то и взамен предоставляется имущество соразмерно долям. В случае, если площадь изымаемых объектов недвижимости меньше установленных норм, то предоставляются объекты недвижимого имущества площадью, равной минимально установленным нормам. В тех случаях, когда был выбран объект недвижимого имущества больший по метражу или меньший, разница между рыночной стоимостью объектов подлежит возмещению за счет Корпорации, соответствующего бюджета или гражданина.

Жилой фонд для переселения граждан строится на семи площадках в двух районах Сочи: Адлерском и Хостинском. Это кварталы жилой застройки с коттеджами и многоквартирными домами на улицах: Таврическая, Урожайная, Яна Фабрициуса, Веселое-Псоу, в районе села Краево-Греческое и Ручья Малого, а также культурно-исторический центр «Село Некрасовское».

Если соглашение правообладателем не подписано в течение установленного срока, то администрация Краснодарского края в течение пяти дней готовит исковое заявление об изъятии недвижимого имущества и обращается в суд.

Если соглашение правообладателем подписано, то в течение пяти дней документы передаются в Росреестр, при этом в срок от двух недель до одного месяца на расчетный счет правообладателя должна поступить определенная сумма компенсации, в том числе убытков, причиненных изъятием. О том, что финансовых претензий у правообладателя не имеется, в Росреестр подается заявление. В случае, если гражданин взамен выбрал земельный участок с домом или квартиру, объект недвижимого имущества он получает по акту приема-передачи. После чего в течение пяти дней в Росреестре гражданину выдаются правоустанавливающие документы на приобретенное недвижимое имущество.

Статистические данные

Всего для размещения олимпийских объектов федерального и краевого значения у граждан и юридических лиц подлежит изъятию 1416 объектов недвижимого имущества. На 5 мая 2011 года были подготовлены и вручены правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества в отношении 1218 объектов недвижимости. Из них в отношении 1000 объектов недвижимости соглашения подписаны. Всего выкуплено 651 земельных участков и объектов недвижимости, 757 правообладателям выплачена денежная компенсация в отношении 583 земельных участков и объектов недвижимости; 188 правообладателей получили взамен 166 земельных участков и индивидуальных жилых домов, в том числе 12 незастроенных земельных участков. Сумма выплат с учетом 2009 года составила уже более 8,4 миллиардов рублей. Кроме того, заключено соглашений на предоставление 35 квартир на праве собственности и подписано 173 договоров социального найма.
  • -8
  • 08 апреля 2011, 16:22
  • olympdep

Комментарии (20)

RSS свернуть / развернуть
+
Основной документ это «Соглашение об изъятии». Как-то раз я читал одно из них и офигевал. Жаль сканов не сохранилось.
Может быть Вы выложите стандартный шаблон?;)
avatar

bescker

  • 08 апреля 2011, 17:42
+
Он выложен, в топике есть ссылка.
avatar

DoctorAngelicus

  • 08 апреля 2011, 18:02
+
есть вопрос!
Сумма выкупа, которая указана в оценке «независимого оценщика» будет совпадать с суммой, которая указана в 3-х стороннем соглашении?
avatar

Sergejvo

  • 08 апреля 2011, 17:46
+
Превышать не может, но может не совпадать. Соглашение включает в себя не только выкупную цену недвижимого имущества, но также и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием. Бывают ситуации, когда те или иные убытки фактически не возникают.
avatar

olympdep

  • 13 апреля 2011, 09:37
+
Документы разработали враги жителей Сочи. Никто из них в наш город наверно не приезжал, и оценка заранее занижена в разы! А договора просто чудо.
avatar

Cub

  • 08 апреля 2011, 22:26


+
Заметим, что 'враги' уже выплатили более 7,4 миллиардов руб компенсаций и вручили ключи от домов и квартир более 330 переселенцам.
avatar

DoctorAngelicus

  • 08 апреля 2011, 23:25
+
Как дохтур все лачком вскрыл! Блестит глаз не отвесть! Не азбука изъятия а шедевр! Тему нужно переименовать в Искусство надувательства!
avatar

Piligrim

  • 08 апреля 2011, 23:56
+
Можно все что угодно, вы же в демократическом блоге ;)
avatar

DoctorAngelicus

  • 09 апреля 2011, 00:49
+
Рассуждать о врагах можно долго и трепетно или с возмущением, но только изъятие это не остановит, механизм изъятия не поменяет и людям не поможет. Тут работать надо в соответствие с действующими нормами и правилами и играть по их правилам, но в свою пользу.
Как яркий пример, мне говорили, что выиграть у Департамента в суде не возможно, потому что это машина государственная или асфальтоукладчик, котторый давит вся и все… Но нет. Не все есть правда. Лично в моей практике один суд уже выигран у Департамента и теперь будет подготовлено новое соглашение об иъятии, которое скорее всего устроит клиента и он его подпишет и без суда. О чем это говорит? Да о том, что есть механизм защиты прав граждан и он работает, просто нужно правильно свои требования формировать и предъявлять их таким образом, чтобы главным образом был учтен фактор их исполнимости.
Так что всем надо брать и начинать работать над тем, чтобы защитить свои права, а не над тем, чтобы бороться, ибо когда начинается борьба, то тут у граждан заранее позиция проигрышная — государство на другой стороне и оно не дремлет и ни митинги, ни пикеты тут не помогут. Как показала практика, все может быть отменено в раз, а ситуация останется на прежнем уровне. Так что, как завещал Ленин «учитьься, учиться и еще раз учиться» защищать свои права и законные интересы и требовать соблюдения прав и законных интересов при изъятии земельных участков.
avatar

Skandalist

  • 08 апреля 2011, 23:57
+
Skandalist Ну так выложите методику и аргументацию, помогите народу.
avatar

Piligrim

  • 09 апреля 2011, 00:03
+
Какую методику Вы хотите увидеть на этом сайте? Аргументацию? Народу я могу помочь только тому, который обращается за этой помощью, так как помощь тому, кто в ней не нуждается еще большее зло. Потом сам же и виноват за помощь такую. Кроме того, какой смысл мне публиковать то, что является для меня работой, приносящей удовольствие и доход?
Методика такова, что граждане должны уже давно понять, что кричать, писать Президенту РФ, в МОК и хоть к Богу — это не является должным способом защиты их прав. А вот когда они поймут, что распаляться нельзя, времени и так очень мало, вот когда эмоции поутихнут и крик спадет, вот тогда можно о чем-то говорить конкретном.
На первом этапе главное сразу понять, каким образом действовать: какие способы защиты избирать, а затем уже воплощать его в жизнь. Могу только одно сказать: компании действительно могут ошибаться и ошибаются в силу нагрузки и скорости, которой от них требует наше государство в лице органов. И теперь главное — понять, где эти ошибки или недочеты допущены. И это на самом деле и есть то главное: для признания отчета и соглашения недействительным слюни и сопли не помогут, доводы о том, что а мы не знали и думали — тоже полный тупик. Тут надо действовать быстро, слаженно и правильно. В отчетах как правило существенных ошибок нет, есть допущенные неточности от неправильно сформированых заданий и т.д. и эти неточности нужно убирать не признанием отчета недействительным, а путем иным.
Таким образом, в большинстве случаев отменить отчет об оценке в полном объеме не удастся никому, равно как и пройти кассационную инстанцию с таким упором на отмену решения и возврат дела в новое рассмотрение. Это факт. Нужно именно устранять допущенные ошибки и при этом делать это непосредственно по возможности до суда, а не в суде путем брызгания слюней.
Несколько советов исходя из тех проблем, которые уже возникли при изъятии в моей практике:
1. Посмотрите на свои документы и подумайте, а все ли у Вас гладко и подготовлено для изъятия по документам или имеются расхождения, незаконные перепланировки или еще что;
2. По участкам обязательно смотрите, стоит ли он на кадастре иначе Ваш участок может получить вид использования, который Вас поставит в положение ниже низшего, но это возможно так как при постановке на кадстр участка по инициативе Департамента, он сразу ставит вид разрешенного использования, который будет в будущем под объектов олимпийским.
3. Наличие свидетельства на дом на садовом участке по упрощенке по декларации еще не говорит о его признании жилым, эта процедура проходит или через Администрацию либо через суд, другого пока что не дано. Равно как и то, что если земля — садоводство, а на нем дом садовый, в котором Вы живете — это не говорит о том, что земля уже используется как ИЖС, суды смотрят не де факто, а де юре, то есть чисто формально по документам.
4. Если под многоквартиркой не оформлена земля и не стоит она на кадастре, то она не может быть признана собственностью граждан многоквартирки.
5. Карты ценового зонирования, расположенные на сайте Департамента не подтверждены письмами РГ НСОД и потому в суде на это нужно особенно обращать внимние, так как у них на каждый квартал цены становятся ниже, хотя по сути они растут на рынке очень существенно.
И последнее: главное все так кто будет первым в суде: Вы или Вас. Так что тут главное слаженность действий и скорость реакции.
Если кто попал под Олимпийский каток, могу помочь консультацией по конкретному вопросу или представлять интересы при изъятии. Благо опыт уже есть выигрыша да и теперь еще есть возможность набить руку на этом деле.
Саму методику написания иска и т.д. не оформляют тут по надеююсь понятным причинам равно как и вынесенные решения судов, так как они должны вступить в законную силу и вот когда будут исполнены, тогда с разрешения граждан это и может произойти.
Всем всего наилучшего,
avatar

Skandalist

  • 09 апреля 2011, 00:37
+
Если гражданин считает, что его права нарушены, то он вправе отстоять свою точку зрения аргументированно в суде. Но здесь главное не попасть на удочку 'помощи' псевдоюристов-шарлатанов.
avatar

DoctorAngelicus

  • 09 апреля 2011, 00:57
+
Обновил в топе статистику по переселению по данным на 7 апреля 2011.

avatar

olympdep

  • 13 апреля 2011, 09:14
+
Обновил данные в топе по состоянию на 14 апреля 2011 года.

avatar

olympdep

  • 19 апреля 2011, 18:39
+
И ни о чем эта статистика не говорит… кроме как о том, процесс иъятия набирает обороты.
avatar

Skandalist

  • 19 апреля 2011, 20:49


+
График показывает динамику по соглашениям на изъятие и предоставление компенсаций с правообладателями, в том числе с гражданами, выбравшими компенсацию в виде предоставления недвижимого имущества. Сумма выплаченных компенсаций правообладателям на сегодня составила уже более 7,8 миллиардов рублей.
avatar

olympdep

  • 19 апреля 2011, 22:37
+
Обновлена статистика по переселению на 21.04.2011

Всего для размещения олимпийских объектов федерального и краевого значения у граждан и юридических лиц подлежит изъятию 1416 объектов недвижимого имущества. На 21 апреля 2011 года были подготовлены и вручены правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества в отношении 1170 объектов недвижимости. Из них в отношении 953 объектов недвижимости соглашения подписаны. 816 правообладателей получили взамен денежную компенсацию в отношении 625 изымаемых объектов недвижимости, 155 правообладателей получили взамен индивидуальные жилые дома. Сумма выплат с учетом 2009 года составила уже более 8,2 миллиардов рублей. Кроме того, заключено соглашений на предоставление 30 квартир на праве собственности и подписано 172 договоров социального найма.

avatar

olympdep

  • 26 апреля 2011, 09:37
+
28 апреля в департаменте Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года состоялся очередной прием граждан, чье недвижимое имущество попадает под изъятие в целях размещения олимпийских объектов.

Абсолютное большинство пришедших интересовал вопрос оценки и выплаты компенсации за изымаемые жилые дома с той лишь разницей, что половина из них согласилась подписать соглашения на денежную компенсацию, а половина – на получение готового жилья.

К примеру, двух правообладателей, проживающих в многоквартирном доме по улице Волгоградской, который попадает в зону строительства второй очереди Дублера Курортного проспекта, устроила перспектива получения квартир на рынке вторичного жилья. Кстати, данные предварительных опросов, проведенных с гражданами ФГУ ДСД «Черноморье», которое является ответственным исполнителем по строительству главной магистрали города, свидетельствуют: жильцы 47 квартир выразили свое согласие на приобретение для них готового жилья.

Во втором квартале процесс переселения в целях строительства «Дублера» уже должен завершиться. Всего на сегодняшний день под «Дублер» изъято порядка 280 земельных участков. В отношении около 180 из них компенсационные механизмы пока не завершены. На сегодняшний день денежные компенсации выплачены полностью 101 правообладателю, чьи объекты недвижимости попали в зону прокладки центральной автомагистрали города Сочи.

Всего для размещения олимпийских объектов федерального и краевого значения у граждан и юридических лиц подлежит изъятию 1416 объектов недвижимого имущества. На 28 апреля 2011 года были подготовлены и вручены правообладателям проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества в отношении 1210 объектов недвижимости. Из них в отношении 978 объектов недвижимости соглашения подписаны. 832 правообладателя получили взамен денежную компенсацию в отношении 634 изымаемых объектов недвижимости, 183 правообладателя получили взамен 163 индивидуальных жилых дома. Сумма выплат с учетом 2009 года составила уже более 8,2 миллиардов рублей. Кроме того, заключено соглашений на предоставление 30 квартир на праве собственности и подписано 173 договора социального найма.
avatar

olympdep

  • 29 апреля 2011, 17:22
+
Сколько можно(показать текст)«Защищать свои права и законные интересы и требовать соблюдения прав и законных интересов при изъятии земельных участков» Спрашивается, а зачем тогда нам Конституция? Там черным по белому написано:«Защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства» (из ст. 2)А нас опять как кутят в омут… Защищайтеся сами как хотите! И где энтот Пизидент? -гарант Конституции? Так понимаю, в Сочи Конституция не действует! Да и вообще в этом дерьмократическом государстве. Разве не видно?
avatar

nevasha-masha

  • 06 мая 2011, 00:03
+
Обновилась статистическая информация (см.топик). На 5 мая 2011 с правообладателями заключено соглашений в отношении 1000 объектов недвижимости.

Также, опубликован набор карт ценового зонирования г.Сочи на 2й квартал.
avatar

olympdep

  • 06 мая 2011, 17:55

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.