Это самый интересный вопрос!
Если рассматривать практику по городу Сочи, то серьезный дефицит земли четко разделил эти предложения, а именно легальный застройщик предлагает квартиры на стадии строительства от 55.000, а ближе к концу по 70.000 и с окончанием еще выше. Эти дома легко опознать они большие и стоят со значительным удалением от других объектов, так как при их проектировании немного учитываются нормы.
Однако это правило работает только на объекты разрешение на строительство которых было получено с 2010 года, так как ранее у города не было градостроительных регламентов.
Яркий пример такого строительства это ЖК «Парк горького».
«Градостроительный регламент — совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны».
Опасная категория это многоквартирные дома возведенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, теперь уже для строительства домов на одну семью. Вы эти дома тоже сразу опознаете: они как правило занимают почти всю площадь земельного участка, имеют этажность от 4 до 6 и обязательно увенчаны мансардой иногда двухэтажной. Стоимость долей (именно долей, а не квартир) в этих домах начинается от 35.000 на стадии строительства (бывают случаи когда продажи от 30.000 но это редкость), и ближе к окончанию до 50.000, если застройщик оформит в результате дом как многоквартирный (не поделит на отдельные помещения), то цена в таком доме если он еще и приличный, будет еще выше.
Если рассмотреть историю такого строительства то она выглядит так: Давным давно в далеком далеком городе Сочи в до Пахомовскую эру как и во все бывшем СССР прекратилось плановое строительства и чтоб граждане не революционировали им выдали землю (хорошим гражданам -хорошую землю). Прошла эпоха когда все думали, что делать и длилась она 15 лет, и вот все поняли, что жить негде, а значит надо строить.
Огромный дефицит жилья в 2005-2008 годах подталкивал предпринимателей к строительству. именно в это время образовались самые крупные строительные организации после советского периода.
До принятия правил землепользования и застройки в г. Сочи (далее ПЗЗ) главный архитектор (не ругайте Шевейко Р.А.), тогда был Гусев О.А. выдавал разрешения все и на всё, и все строили.
Но аппетит администрации рос и затраты на получение всех необходимых документов росли.
Многие из застройщиков начали строить без разрешения и всё у них получалось.
Городу срочно пришлось переквалифицировать карательный орган «Градостроительная инспекция комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи», ранее этот орган ломал сараи и ларьки.
Но в РФ деятельность организаций осуществляющих муниципальный градостроительный контроль была прекращена.
Тогда был создан новый гестапо строительства «Архитектурно-земельная инспекция администрации города Сочи», далее «Земельная инспекция города Сочи», а нынче для упрочнения контроля за работниками из нее сделали «Управление земельной инспекции администрации города Сочи».
Функция этой организации проста под прикрытием проведения проверки в сфере землепользования в правовое управление администрации города Сочи (далее АГС) передают материалы о наличии на каком либо участке подозрительно по мнению инспектора дома имеющего признаки многоквартирного или превышающего допустимые разрешением параметры либо вообще возводимого без разрешения.
Администрация города подает исковое заявление о сносе незаконного строения и унижении застройщика в суд где иногда выигрывает.
Но вы сами видите, что сносов в городе нет — НЕТ.
В качестве опровержения мною написанного можно привести цифры по выигранным АГС делам, но это не снос, как правило дело будет пересмотрено.
Еще одно опровержение это снос дома над мемориалом, застройщик Унанян или как то так.
У этого застройщика много домов и все имеют ужасные нарушения не только ПЗЗ ни и главное норм строительных, эти огромные дома вообще без парковки, и возведены с такими нарушениями, что я боюсь далее писать, а то меня привлекут еще за национализм или предоставление сведений порочащих честь и достоинство лиц от рождения этих функций лишенных.
Короче друзья я тут сильно сбился с мысли.
Итог: ранее можно было строить всё получив на это разрешение, а как показывает практика теперь теперь можно строить еще больше и хуже, главное…

Иногда дома построенные с разрешением — уродливее и хуже во всех отношениях откровенных самоволок.