Поправки в Правила землепользования и застройки. Какие изменения в ПЗЗ вынесли на обсжудение и какие еще следует внести?
В декабре 2019 года Алексей Копайгородский заявил журналистам:
Было объявлено о проведении публичных слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки.
Пройдемся по всем предлагаемым поправкам:
Общежития в зоне Ж2 предлагают изменить с разрешенного вида на условно-разрешенный.
Убрать многоквартирные дома как разрешенный вид из Ж3 — Ж6. Довольно странное изменение, поскольку каждая территориальная зона должна иметь основные виды разрешенного использования. В случае внесения этих поправок данные зоны останутся без разрешенных видов жилья, а на каждый многоквартирный дом помимо разрешения на строительство понадобится проводить публичные слушания.
Хотят исключить условно-разрешенный вид использования «многоквартирный жилой дом» из территориальной зоны Ж2. Мера половинчатая, т.к. в этом случае надо точно так же исключить из зоны Ж2 условно-разрешенный вид использования «жилой комплекс».
Странный пункт. Смахивает на попытку легализации уже построенных незаконных многоквартирных домов через сноску к термину…
Недостоверный пункт. С «300-700» до «400-1000» подняли в 2016 году и с тех пор не меняли:
То есть в настоящее время хотят увеличить только минимальную площадь предоставляемых земельных участков (максимальная как была 1000 кв.м. так и останется) и отсечь возможность получения гражданами земельных участков площадью 400-550 кв.м.
Ограничение максимальной площади индивидуального жилого дома в 500 кв.м., на мой взгляд, не имеет никакого смысла. При максимальной площади участка для ИЖС 10 соток и КИТ 0,6 можно построить дом не более 600 кв.м. Это ограничение уже заложено в ПЗЗ. Зачем вводить искусственное ограничение в 500 кв.м. — не понятно. Кроме того, такое ограничение просто не будет работать, т.к. застройщик может просто построить два здания по 500 кв.м., если позволяет площадь участка.
Изготовление ППТ и ПМТ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома, а также проведение публичных слушаний, это всё дополнительные препятствия для законного многоквартирного жилищного строительства, которого практически не было, а незаконному строительству с узакониванием через суд все эти меры не помешают. Не понятно также, почему данное требование вводится только для «многоквартирных домов», но не вводится для «жилых комплексов», «общежитий гостиничного типа» и «апарт-отелей», предполагающих возможность раздела на самостоятельные объекты недвижимости (жилые помещения)?
По всей видимости, данное изменение связано с введением Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ части 1.1 в статью 40 Градостроительного кодекса РФ.
Какие поправки в ПЗЗ еще следовало бы внести?
На мой взгляд, необходимо внесение в ПЗЗ дифференцированных отступов от границ земельного участка: для жилого дома — 3 метра, для вспомогательных построек (гараж, сарай, баня, летняя кухня и т.п.) — 1 метр. В настоящее время не понятно, на каком минимальном расстоянии от границ земельного участка возможно строительство таких строений и сооружений.
СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства устанавливает следующие минимальные отступы:
Для устранения данного пробела необходимо добавить в столбец 8 таблицы 11 сноску <8> следующего содержания:
Также в раздел 1.1. ПЗЗ необходимо внести определение термина «Жилой комплекс», чтобы всем было понятно, чем он отличается от термина «Многоквартирный жилой дом».
Вообще понятие ЖК — жилого комплекса — не нормативное, оно не раскрыто и не определено в Градостроительном или Жилищном кодексе. Под жилым комплексом обычно понимается комплекс многоквартирных домов.
Обратите внимание, что администрация предлагает ужесточить требования только по «многоквартирным домам» (убрать «У» из зоны Ж2 и заменить «Р» на «У» в зонах с Ж3 по Ж6). А «жилой комплекс» как был, так и останется «У» в зоне Ж2 и «Р» в зонах с Ж3 по Ж6.
Поправки также не предполагают изготовление ПМТ и ППТ для получения разрешения на строительство «жилого комплекса». Что это: недосмотр или сознательное оставление очередных лазеек в ПЗЗ?
«На сегодняшний день выдача разрешений на строительство на территории Сочи прекращена, пока не будет наведён порядок в градостроительном плане. 1 марта у нас будут утверждены правила землепользования и застройки, которые разрабатывают жители курорта».
Было объявлено о проведении публичных слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки.
Пройдемся по всем предлагаемым поправкам:
Общежития в зоне Ж2 предлагают изменить с разрешенного вида на условно-разрешенный.
Убрать многоквартирные дома как разрешенный вид из Ж3 — Ж6. Довольно странное изменение, поскольку каждая территориальная зона должна иметь основные виды разрешенного использования. В случае внесения этих поправок данные зоны останутся без разрешенных видов жилья, а на каждый многоквартирный дом помимо разрешения на строительство понадобится проводить публичные слушания.
Хотят исключить условно-разрешенный вид использования «многоквартирный жилой дом» из территориальной зоны Ж2. Мера половинчатая, т.к. в этом случае надо точно так же исключить из зоны Ж2 условно-разрешенный вид использования «жилой комплекс».
Странный пункт. Смахивает на попытку легализации уже построенных незаконных многоквартирных домов через сноску к термину…
Недостоверный пункт. С «300-700» до «400-1000» подняли в 2016 году и с тех пор не меняли:
То есть в настоящее время хотят увеличить только минимальную площадь предоставляемых земельных участков (максимальная как была 1000 кв.м. так и останется) и отсечь возможность получения гражданами земельных участков площадью 400-550 кв.м.
Ограничение максимальной площади индивидуального жилого дома в 500 кв.м., на мой взгляд, не имеет никакого смысла. При максимальной площади участка для ИЖС 10 соток и КИТ 0,6 можно построить дом не более 600 кв.м. Это ограничение уже заложено в ПЗЗ. Зачем вводить искусственное ограничение в 500 кв.м. — не понятно. Кроме того, такое ограничение просто не будет работать, т.к. застройщик может просто построить два здания по 500 кв.м., если позволяет площадь участка.
Изготовление ППТ и ПМТ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома, а также проведение публичных слушаний, это всё дополнительные препятствия для законного многоквартирного жилищного строительства, которого практически не было, а незаконному строительству с узакониванием через суд все эти меры не помешают. Не понятно также, почему данное требование вводится только для «многоквартирных домов», но не вводится для «жилых комплексов», «общежитий гостиничного типа» и «апарт-отелей», предполагающих возможность раздела на самостоятельные объекты недвижимости (жилые помещения)?
По всей видимости, данное изменение связано с введением Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ части 1.1 в статью 40 Градостроительного кодекса РФ.
1.1. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.
Какие поправки в ПЗЗ еще следовало бы внести?
На мой взгляд, необходимо внесение в ПЗЗ дифференцированных отступов от границ земельного участка: для жилого дома — 3 метра, для вспомогательных построек (гараж, сарай, баня, летняя кухня и т.п.) — 1 метр. В настоящее время не понятно, на каком минимальном расстоянии от границ земельного участка возможно строительство таких строений и сооружений.
СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства устанавливает следующие минимальные отступы:
5.3.4 До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п.4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.Кого ни спросишь, все так и считают, что от хозпостроек 1 метр до забора нужно оставить. А в Правилах землепользования и застройки г. Сочи минимальный отступ от вспомогательных строений и сооружений до границы земельного участка отдельно не оговаривается, то есть равен минимальному отступу от жилых домов — 3 метра. Получается, что все, кто построил гараж, баню и т.п. в 1 метре от забора, нарушают ПЗЗ?
Для устранения данного пробела необходимо добавить в столбец 8 таблицы 11 сноску <8> следующего содержания:
<8> — Для строений и сооружений вспомогательного использования минимальный отступ от границ земельного участка составляет 1 метр.
Также в раздел 1.1. ПЗЗ необходимо внести определение термина «Жилой комплекс», чтобы всем было понятно, чем он отличается от термина «Многоквартирный жилой дом».
Вообще понятие ЖК — жилого комплекса — не нормативное, оно не раскрыто и не определено в Градостроительном или Жилищном кодексе. Под жилым комплексом обычно понимается комплекс многоквартирных домов.
Обратите внимание, что администрация предлагает ужесточить требования только по «многоквартирным домам» (убрать «У» из зоны Ж2 и заменить «Р» на «У» в зонах с Ж3 по Ж6). А «жилой комплекс» как был, так и останется «У» в зоне Ж2 и «Р» в зонах с Ж3 по Ж6.
Поправки также не предполагают изготовление ПМТ и ППТ для получения разрешения на строительство «жилого комплекса». Что это: недосмотр или сознательное оставление очередных лазеек в ПЗЗ?
Комментарии (46)
RSS свернуть / развернутьspan
Не хорошо народом прикрываться, тем более, что народ вообще не в курсе зачем намудрили с ПЗЗ.
П. 2.1. постановляет в срок с 13 января по 12 февраля обеспечить ознакомление с содержанием ПРОЕКТА о внесении изменений в ПЗЗ. Адреса указаны. Вот только ПРОЕКТА не существует. Предлагается ЖУРНАЛ замечаний и копия Постановления № 2228 от 30.12.2019 со списком вопросов, вынесенных на публичные слушания.
Список вопросов и ПРОЕКТ — это не одно и тоже.
bakc
zorro3
Только ту, что на сайте администрации. Таблица 9 в усеченном виде.
Я неоднократно задавала зам. директора департамента архитектуры и… Клейменовой вопрос, где можно посмотреть актуальную и полную версию ПЗЗ. Ответ всвегда был один и тот же: ну как же, все на сайте, смотрите, нам нечего скрывать.
bakc
Artem1986
Мером назначили такого же кубанца, как и придыдущий, и члена все той же партии «наичестнейших» и «порядочнейших».
Sigiv
mrstalker
gmfs07
Artem1986
— хочу построить…
— в правилах можно только так.
— а можно…
— да пожалуйста!
Мы же не корректируем каждый раз УК, КоАП…
ogogo
— Погодите, погодите, мы же договаривались!
— Вы договаривались с прежними, а сейчас заново придётся…
Кто-то ещё питает иллюзии?
Artem1986
Сейчас власть пытается внести в ПЗЗ изменения, обязывающие каждого застройщика договариваться. Эта коррупционная схема подается под под предлогом, дескать народ будет решать вопросы строительства на слушаниях. Мнение народа для комиссии по ПЗЗ не носит никакого характера, они его в упор не видят. Рекомендации Главе города дает комиссия, а окончательное решение принимает мэр.
bakc
ПЗЗ, в принятые в декабре 2009 года изменялись многократно именно под каждого застройщика. ИЖС вводились во все территориальные зоны жилищного строительства разрешенным видом, потом их сделали условно разрешенным видом. Большую популярность получило строительство общежитий. Их ввели разрешенным видом во все территориальные зоны кроме зеленых зон общего пользования. Теперь новая власть хочет ВРИ «общежития» сделать условным в зоне жилищного строительства, но оставить в территориальных зонах разрешенным видом, где строительство жилья запрещено. Где же логика? Она в другом))
bakc
Еще действующую редакцию ПЗЗ выложите, где указаны размеры предоставляемых из муниципальных земель для ИЖС земельных участков от 300 до 700 кв.м. Ну пожааалуйста!
zorro3
zorro3
zorro3
ActiveKSM
ActiveKSM
ActiveKSM
ActiveKSM
Получается, нас просто хотят обмануть. Под благовидным предлогом изменения площади с «300-700» до «550-1000» в действительности хотят изменить с «400-1000» на «550-1000». Зачем они это делают?
С «300-700» до «400-1000» подняли в 2016 году.
zorro3
zorro3
Или это касается только вновь образуемых?
Pavel123
zorro3
zorro3
Обратите внимание, что администрация хочет ужесточить требования только по «многоквартирным домам» (убрать «У» из зоны Ж-2 и «Р» из зон с Ж-3 по Ж-6). А «жилой комплекс» как был, так и останется «У» в зоне Ж-2 и «Р» в зонах с Ж-3 по Ж-6. Поправки также не предполагают изготовление ПМТ и ППТ для получения разрешения на строительство «жилого комплекса». Что это: недосмотр или сознательное оставление очередных лазеек в ПЗЗ?
zorro3
Осознанное действие, там же все очевидно.
bakc
А в таблице 11 ПЗЗ г. Сочи понятия «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» используются в разных значениях: Это очередная дыра, сделанная в ПЗЗ г. Сочи специально с целью строительства незаконных многоквартирных домов и регистрации их с наименованием «жилой дом», тогда как в остальной России под жилым домом понимается исключительно индивидуальный жилой дом, а многоквартирный дом называется «многоквартирным домом» и никак иначе.
«Жилой комплекс» это тоже специальная дыра в ПЗЗ г. Сочи. «Жилой комплекс» в принципе должен быть исключен из ПЗЗ, поскольку такой термин отсутствует в законодательстве РФ.
К слову, дачных земельных участков в России не существует с 01.01.2019.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ определено понятие «садовый дом» — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Администрация г. Сочи не в курсе произошедших в законодательстве РФ изменений?
И что вообще делают «садовые и дачные земельные участки» в территориальных зонах Ж3-Ж6?
zorro3
Как появляются «территориальные зоны Ж3-Ж6 среди садовых и дачных земельных участков?
И, не исключено, в нацпарке?
ActiveKSM
Кто бы еще объяснил почему ВРИ «специализированный жилой фонд (общежитие)» исключается из территориальных зон жилищного строительства, но остается разрешенным в зонах ОД и РК? Логика в чем?
bakc
После беглого просмотра предлагаемых изменений, я так понял, вторые слушания не отменяют первые, это два разных проекта изменений, не связанных между собой. Причем в первом проекте хотели убрать +10% отклонения по высоте (сноска 4 к таблице 11), а во втором проекте эта сноска снова вводится, только под номером 3.
Многоквартирные дома и жилые комплексы вообще исчезнут как вид разрешенного использования в г. Сочи. С жилыми комплексами понятно, а вот с многоквартирными домами, конечно, перебор…
Дачные земельные участки убрали, но «жилые строения на садовых участках» в «садовые дома» не переименовали.
Предложенный нами в этой теме 1 метр отступа от границ земельного участка для вспомогательных строений и сооружений департамент архитектуры в проект изменений ПЗЗ внести не захотел, к сожалению.
zorro3
Еще появляется сноска 8, ограничивающая максимальную высоту всех «ОКС жилого назначения» не более 20 метров. Многоквартирные дома ведь тоже «ОКС жилого назначения», так? Отличие зон Ж3-Ж6 друг от друга заключались именно в максимальной высоте, а сейчас выше 20 метров строить нельзя, тогда зачем нужны все эти разные зоны? Короче говоря, департамент архитектуры не перестает удивлять. Либо требуются дополнительные пояснения, для чего всё это делается.
zorro3
zorro3
Так, в статье 5.1 Градостроительного кодекса РФ сказано:
Под информационными материалами законодателем и подразумевается пояснительная записка к проекту изменений. Однако, Администрация г. Сочи публикует только проект изменений без каких-либо информационных материалов. Именно по этой причине мы голову ломаем, зачем администрация предлагает внести те или иные изменения. А оказалось, что администрация г. Сочи просто нарушает закон (ст.5.1 ГрК РФ), чтобы мы ничего не понимали, что и для чего они делают.
zorro3
zorro3
Что не сгорело и не вырубили для продажи, будет застроено.
Хотя население страны и сокращается, «беднякам» нужны дворцы в нацпарках и заповедниках. А к ним дороги, заборы, охрана и домики для охраны
Потомкам останется любоваться на капитальные строения на месте лесов
ActiveKSM
Но это не информационные материалы к проекту, а всего лишь составная часть самого проекта!
Почему вы не выкладываете пояснительную записку по всем предлагаемым изменениям, выносимым на публичные слушания?
Зачем вы хотите внести изменения в пункт 8.2 «Перечень территориальных зон» и продублировать названия зон «ж-2, ж2.1; ж-3, ж3.1» и т.д.?
Исчезнут ли виды разрешенного использования 1.3 МКД и 1.4 Жилой комплекс? Если не исчезнут, то почему вы не вводите определение термина «жилой комплекс»? Почему «жилой комплекс» можно будет строить там, где нельзя строить «многоквартирный дом»?
Почему продолжаете использовать термины «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» в разных значениях, хотя согласно ГрК РФ это тождественные понятия?
С какой целью вводится сноска к пункту 1.3 «многоквартирный жилой дом»?
Можно ли размещать вспомогательные строения и сооружения в 1 метре от границ земельного участка, как это прописано в СП, или для них тоже нужно отступать 3 метра?
20-метровое ограничение высоты жилищного строительства вводится на всей территории г.Сочи или только в 500-метровой береговой полосе, о чем и шла речь в ГрК КК?
zorro3
zorro3
Второе, что господа общественники слишком много кричат не по делу. Впрочем, об этом мы тут администрацию предупреждали, что они нарушают Градостроительный кодекс РФ, не публикуя информационные материалы. Федеральный законодатель не случайно предусмотрел, что проводя публичные слушания с народом, не имеющим в основной массе юридического или экономического образования, обязательно должны быть опубликованы информационные материалы по проекту изменений (пояснительная записка и т.п.).
zorro3
На вопрос гражданина, который хотел разделить свои 7 соток пополам, чтобы сыну построить второй дом на 3,5 сотках, председательствующий ничего не смог ответить, помешают ему это сделать измененные ПЗЗ или нет. А ведь мог бы ответить, что уже сейчас минимальная площадь для ИЖС 4 сотки, а не 3, как у нас тут в проекте написано, это мы немного ошиблись, но вы не переживайте, эта норма затрагивает только вновь образуемые земельные участки из земель муниципальной собственности, вашего раздела эта норма не касается, там совсем другие требования.
zorro3
Однако, в проекте изменений ПЗЗ, вынесенном на вторые публичные слушания, эта сноска, которую только что героически удалили из ПЗЗ, снова там появляется…
zorro3
Термины «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» используются в ПЗЗ г. Сочи в разных значениях (таблица 11), хотя согласно ст.1 ГрК РФ это тождественные понятия.
Предложение по минимальному отступу 1 метр от границ земельного участка до строений и сооружений вспомогательного использования также учтено не было, хотя это объективная необходимость. Хотите сделать людям хорошо — внесите это изменение!
zorro3
zorro3
atmorosok
zorro3
atmorosok
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.