Какой дом можно строить?

Добрый день уважаемые пользователи блога! Может кто-нибудь развеет сомнения!

Недавно стала счастливым обладателем земельного участка в Сочи. Достался мне по наследству в центре города площадью 7 соток. С мужем хотим построить дом на этом участке, вид разрешенного строительства – индивидуальный жилой дом. Но в процессе оформления разрешения на строительство столкнулись с трудностями в части технико-экономических показателей.

В градостроительном плане указаны понятия: максимальный процент застройки от площади участка не более 50%, коэффициент использования территории 0,7.

И вот сам вопрос: какой дом я могу строить по площади, планирую 2 этажа + мансарда, а вот максимальную площадь дома не могу понять как рассчитывать! Понятно, что дом будет на одну семью и ни какой высотки или отельного (гостевого) типа дома не планируется.

Семья большая, 6 человек. Уже заказали технические условия на воду 2 куба и сделали техусловия на свет. В нормативной документации на сайте администрации говорится, что «КИТ – это отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке к строительству дома».

Если следовать понятию КИТ указанному на сайте администрации, то максимальная площадь моего дома может составлять 490 м2. Каким образом и на скольких этажах я эту площадь разделю — еще не знаю сама, но дом на курорте иметь большой хочется. Деньги есть чтобы построить достойный дом.
Но как всегда есть еще много НО!

Есть еще понятия как коэффициенты плотности застройки и коэффициент застройки. Все ссылаются на таблицу 45 градостроительных норм проектирования по г. Сочи. Где можно посчитать, что площадь дома (макс) составляет 420 м2 (площадь участка помноженное на 0,6), а площадь застройки (я так полагаю пятно под домом) 210 м2 (площадь участка помноженная на 0,3).

Так в итоге, где правильная формула расчета максимальной площади дома? Этот вопрос в первую очередь относится к представителям архитектуры! Хочется получить разрешение не как у всех по 100 раз отказов, а сразу правильно и себе без ущерба! Заранее благодарна за любые ответы!
  • +54
  • 30 марта 2016, 11:32
  • baxtinalex

Комментарии (35)

RSS свернуть / развернуть
+
+1
Занесите деньги и стройте как хочется. Это Сочи.
avatar

shaitan93

  • 30 марта 2016, 11:35
+
а потом другие придут и признают самовольным строительством! И снесут к чертям!
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 11:36
+
Тоже вариант. Скорей всего так и будет, тем более если в центре города.
Без откатов Вы в центре ничего не построите. Палки в колеса вам гарантированы. Уж простите за откровенность.
avatar

shaitan93

  • 30 марта 2016, 11:41
+
+2
Максимальная площадь застройки — 700*0,5 — 350 м2. Это внешний контур здания, включая террасы.
Максимальная площадь здания 700*0,7 — 490 м2. Это суммарная площадь всех помещений внутри.
avatar

bellman

  • 30 марта 2016, 11:57
+
Тогда почему все говорят, что нужно придерживаться таблицы 45, где расписаны Кпз и Кз? Вот где логики не вижу!
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 12:25


+
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 12:28
+
На заборе тоже написано, а там дрова. У вас есть градплан — там все указано.
avatar

bellman

  • 30 марта 2016, 12:52
+
До недавнего время так и было, но в последнее время стали отказывать в разрешении, ссылаясь на то что не учтены коэффициенты НГП Краснодарского края, аони жестче сочинских ПЗЗ. Сейчас на по этой теме в архитектурных кругах шум поднялся, в связи с массовым отказом. Один из моих заказчиков по этому вопросу решил судиться с администрацией. Так что, советую НГП всё же придерживаться, не смотря на то что написали в градплане.
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:16
+
Кстати, заказчика, о котором я писал выше, вообще обязали применять коэффициент 0,4, а даже не 0,6.
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:38
+
Если хотите без проблем и судов, советую НГП учитывать, уже были прецеденты.
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:19
+
вот и нам тоже посоветовали придержать норм градостроительного проектирования, пока судебной практики не будет так и будут придираться в администрации. Абсурд как всегда!
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 13:39
+
однако все же хотелось бы услышать мнение администрации, так как изначально топик создавался в разделе блога «Архитектура города».
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 13:40
+
Я архитектор, и периодически выполняю документацию для получения разрешения на строительство. По поводу мнения администрации — вот отказ одному из моих заказчиков:
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:49
+
Непонятно, зачем Вам мнение администрации? Обратитесь в специализированные учреждения, которые грамотно выполнят все необходимые работы и предоставят соответствующие документы, достаточные для оформления разрешения на строительство… Например, сюда www.sochiarch.ru/content/60/
Не подумайте, что рекламирую данную организацию.
avatar

ivanovskii

  • 30 марта 2016, 13:50
+
Отказ связан именно с КИТом, который я взял 0,7 (по ПЗЗ Сочи), но администрация отказала потребовав КИТ 0,4 (НГП Краснодарского края)
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:51


+
Вот вот, я об этом и говорила… в ПЗЗ города Сочи вносили корректировки на уровне муниципалитета (в сентябре — ноябре 2015 года на сколько я помню), а НПЗ — это краевые власти (другой уровень). Поэтому и Зачитайлов в конце 2015 года говорил, что будут увеличивать КИТ, но что от этого увеличения? Ничего не изменилось! Видимо не работают нормы ПЗЗ города, стало быть, все было напрасно, Архитектура на местном уровне согласовала КИТ 0,7 но использовать его в подсчете общей площади не хочет или не может. Что касается Лазаревского района или другого внутригородского округа, то здесь вообще непонятно — почему вообще применяют 43 таблицу НПЗ.
avatar

baxtinalex

  • 30 марта 2016, 14:00
+
По-этому сначала заказывайте ТУ, документацию, потом подавайте заявление на получаете разрешения. Только после этого начинайте строить, иначе угадать нельзя, как поведет себя администрация
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 14:13
+
Потому что таб. 45 применяется для участков с подсобным хозяйством (в сельской местности, в основном).
avatar

vms12

  • 29 октября 2016, 17:47
+
И чтобы не было проблем, сначала получите разрешение на строительство, затем, уже начинайте строить.
avatar

Rev

  • 30 марта 2016, 13:45
+
+1
Полностью согласен с автором данной темы, бардак. Я сам архитектор и постоянно получаю отказы на ровном месте. В прошлом году отказы шли ссылаясь на таблицу 45 Приказа 78 от 16.04.2015 Краснодарского края, а когда стал делать 0,6 (заказчиков устраивала небольшая площадь) стали приходить отказы со ссылкой на таблицу 43 с коэффициентом 0,4, т.е. в одном документе две таблицы еще и друг другу противоречат.
Но это было еще можно понять, до сентября 2015 года. Администрация пыталась хоть как-то бороться с раздутыми квартирниками на участках ИЖС когда не был утвержден КИТ.
В сентябре 2015 ввели изменения в ПЗЗ г. Сочи и прописали коэффициенты непосредственно для Сочи, т.е. 0,7 для Ж2 но по старым градпланам в конце года продолжали рубить разрешения ссылаясь на приказ 78.
Уверен, что такой бардак нужно решать через суд. Многие так и поступают.
Сейчас готовлю документы для разрешения на строительство с новым градпланом, в котором уже КИТ прописан — 0,7 с таким градпланом раньше еще не работал, посмотрим на результат.
В любом случае сейчас ссылаться на некий приказ78 в котором 0,4 или 0,6, когда в градплане 0,7 стоит, как минимум абсурдно.
Я не знаю, свежий у вас градплан или нет, есть там коэффициент или нет, но
Вам рекомендую готовить документы на разрешение с коэффициентом 0,7 и в случае отказа идти в суд.

Вот так в новом градплане таблица выглядит:
avatar

Serujio

  • 30 марта 2016, 22:45
+
Добрый день! А у меня для Вас, возможно, есть работа: проектирование коттеджа в Красной Поляне. И получение градплана и разрешения на строительство. Напишите мне Ваши координаты на почту: msu-61@bk.ru
avatar

SergM

  • 10 января 2017, 13:23
+
Интересно, вот архитектура Сочи ссылается на таблицу 43 пресловутого приказа Приказа 78 от 16.04.2015. А тогда, возможно, частный дом назвать «многоквартирным» и тогда архитектура обязана по этой же таблице дать КИТ — 0,8 ))) Вот они сами себя перехитрят! А в проекте дома для ИЖС особых отличий от 3-этажного многоквартирного нет (только названия помещений, возможно), и экспертиза не нужна (см. п.3 Части 2 Градостроительного кодекса РФ). Что скажете?
avatar

SergM

  • 10 января 2017, 13:31
+
сейчас устаканилось немного, для ИЖС утвердили поправку на 0,6 КИТ.
Написал вам на почту, по данного почтового ящика не существует.
avatar

Serujio

  • 10 января 2017, 13:45
+
Извините: в тексте коммента я ошибся — лишний дефис написал. Правильный адрес: msu61@bk.ru с 16 по 18 буду в Сочи и Красной Поляне. Можем пообщаться…
avatar

SergM

  • 11 января 2017, 21:57
+
Суд — это, конечно замечательно (он же у нас как-никак самый гуманный и справедливый...). Но автор топика естественно не хочет этих заморочек и логично задалась вопросом как быть. Догмой для Вашего случая является Градостроительный план земельного участка, в которой уже собраны конкретно для Вас необходимые параметры на участок. За эту работу конкретный работник из департамента архитектуры и градостроительства получает зарплату, сводя для Вас свод правил и ограничений на конкретный ЗУ. И, как правильно написал Serujio, необходимо поменять Градплан на новый с указанием КИТ по измененному ПЗЗ города.
Имейте ввиду, что для зоны Ж2 при 7 сотках площадь пятна застройки не должна превышать 350 м2, а площадь НАДЗЕМНЫХ этажей всех построек на участке не должна превышать 490 м2. Это как раз и будет примерно 3 надземных уровня по 160 м2 каждый. Как сами видите, площадь застройки при этом вряд ли превысит 200 м2. Также имейте ввиду, что в общую площадь здания входят балконы и террасы (архитекторы, с кем будете работать, Вам подскажут). Удачи в начинании!
avatar

omas

  • 31 марта 2016, 00:57
+
Пошлите всех на… Стройте просто так, как вы хотите. Не стоит нарушать федеральные законы: отступ от границ 3 метра для дома и 1 метр для хоз постройки ( но это только для участка 6 соток и более, для мелких не регламентировано, на этом вас могут " обидеть" только соседи, и то только в суде при условии, что ваш дом им мешает — доказательно ). Никакого разрешения на строительство не надо до 03.2018 — дачная амнистия. Местная власть очень не хочет соблюдать федеральное законодательство — ну и х… с ним. Пусть застрелится. Правда и закон на вашей стороне! И никаких пожарников, лесников и прочую нечисть не допускайте на пушечный выстрел. Я построил дом около 500 кв м на участке 646 кв м. Начал сразу после олимпиады, док оформил осенью 2015. Всех посылал подальше ( а попытки были и неоднократно ). Удачи вам! Если нужна помощь — +79180699938. Троллей прошу не беспокоить.
avatar

afganets

  • 31 марта 2016, 00:58
+
400-500 м2 на 7 сотках? Это большой дом, куда еще больше? чтоб от забора до забора?
avatar

jVp

  • 31 марта 2016, 01:13
+
И это только 2 этажа. А можно 3!
avatar

afganets

  • 01 апреля 2016, 22:04
+
А вы знаете стоимость земли в центре Сочи, если нет — то могу выслать примерные цены на участки… если люди покупают и не могут построить то что они хотят по закону (разрешенную площадь) то приходится воевать в судах и следствиях… если все в сочи привыкли платить даже за то что бесплатно дается… то о чем можно говорить. У меня участок в Хосте, 16 соток, в 2011 году построила 750 м2 дом, можете не гадать — это не отель и не гостиница, так ко мне вся администрация вместе с водоканалом до сих пор ходит и пишет письма, мол покажи что внутри дома, может гостиница или отель… Дом сдается, живет не бедная семья из Москвы (в моем доме). Могут послать и не раз посылали этого мать…его черняева (водоканал) и зачитайлова (архитектура) и тому подобных. Я строю только то что разрешено законом… и его двузначное или трехзначное трактование порой обходится мне в копеечку, по сравнению с МОСКВОЙ!
avatar

baxtinalex

  • 05 апреля 2016, 23:02
+
Цены знаю, а еще знаю, что такое хотелка и нужда и как жадные до квадратных метров заказчики начинают строить, а деньги кончаются еще на пол пути. Поэтому и говорю что это большой дом, если есть нужда в большом доме (много человек проживает), то участок маловат, а если хотелка (жильцов 2-4 человека), то дом великоват ). Ну а если понты, то толку тут писать, адвокат все разрулит без лишних нервов…
avatar

jVp

  • 06 апреля 2016, 02:46
+
Кто еще не понял суть опубликования топика — то объясню еще раз! Существуют ПЗЗ Сочи и НГП Краснодарского края, которые отличаются в пользу Сочинцев, но почему то власти Сочи не хотят видеть свои же отвоеванные нормы у края.
avatar

baxtinalex

  • 05 апреля 2016, 23:05
+
Вообще-то суд примет во внимание только закон!, А все остальное от лукавого. Так что только по закону!
avatar

rijaya

  • 21 июня 2016, 23:40
+
Через пол года возобновил тему, но по дачной амнистии ижс не пройдет, или кто то поправит меня?
avatar

Nikita51

  • 29 октября 2016, 16:35
+
Господа кто в курсе как сейчас обстоят дела с получением разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на Соболевке для ижс?
avatar

Deduska

  • 01 декабря 2016, 17:03
+
Что тема закрыта)))… новогодние праздники далеко!!!
avatar

Deduska

  • 02 декабря 2016, 19:21

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.