Поправки в Правила землепользования и застройки. Какие изменения в ПЗЗ вынесли на обсжудение и какие еще следует внести?

В декабре 2019 года Алексей Копайгородский заявил журналистам:

«На сегодняшний день выдача разрешений на строительство на территории Сочи прекращена, пока не будет наведён порядок в градостроительном плане. 1 марта у нас будут утверждены правила землепользования и застройки, которые разрабатывают жители курорта».

Было объявлено о проведении публичных слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки.



Пройдемся по всем предлагаемым поправкам:

Общежития в зоне Ж2 предлагают изменить с разрешенного вида на условно-разрешенный.
Убрать многоквартирные дома как разрешенный вид из Ж3 — Ж6. Довольно странное изменение, поскольку каждая территориальная зона должна иметь основные виды разрешенного использования. В случае внесения этих поправок данные зоны останутся без разрешенных видов жилья, а на каждый многоквартирный дом помимо разрешения на строительство понадобится проводить публичные слушания.


Хотят исключить условно-разрешенный вид использования «многоквартирный жилой дом» из территориальной зоны Ж2. Мера половинчатая, т.к. в этом случае надо точно так же исключить из зоны Ж2 условно-разрешенный вид использования «жилой комплекс».


Странный пункт. Смахивает на попытку легализации уже построенных незаконных многоквартирных домов через сноску к термину…


Недостоверный пункт. С «300-700» до «400-1000» подняли в 2016 году и с тех пор не меняли:

То есть в настоящее время хотят увеличить только минимальную площадь предоставляемых земельных участков (максимальная как была 1000 кв.м. так и останется) и отсечь возможность получения гражданами земельных участков площадью 400-550 кв.м.


Ограничение максимальной площади индивидуального жилого дома в 500 кв.м., на мой взгляд, не имеет никакого смысла. При максимальной площади участка для ИЖС 10 соток и КИТ 0,6 можно построить дом не более 600 кв.м. Это ограничение уже заложено в ПЗЗ. Зачем вводить искусственное ограничение в 500 кв.м. — не понятно. Кроме того, такое ограничение просто не будет работать, т.к. застройщик может просто построить два здания по 500 кв.м., если позволяет площадь участка.

Изготовление ППТ и ПМТ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома, а также проведение публичных слушаний, это всё дополнительные препятствия для законного многоквартирного жилищного строительства, которого практически не было, а незаконному строительству с узакониванием через суд все эти меры не помешают. Не понятно также, почему данное требование вводится только для «многоквартирных домов», но не вводится для «жилых комплексов», «общежитий гостиничного типа» и «апарт-отелей», предполагающих возможность раздела на самостоятельные объекты недвижимости (жилые помещения)?


По всей видимости, данное изменение связано с введением Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ части 1.1 в статью 40 Градостроительного кодекса РФ.
1.1. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Какие поправки в ПЗЗ еще следовало бы внести?
На мой взгляд, необходимо внесение в ПЗЗ дифференцированных отступов от границ земельного участка: для жилого дома — 3 метра, для вспомогательных построек (гараж, сарай, баня, летняя кухня и т.п.) — 1 метр. В настоящее время не понятно, на каком минимальном расстоянии от границ земельного участка возможно строительство таких строений и сооружений.
СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства устанавливает следующие минимальные отступы:
5.3.4 До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п.4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.
Кого ни спросишь, все так и считают, что от хозпостроек 1 метр до забора нужно оставить. А в Правилах землепользования и застройки г. Сочи минимальный отступ от вспомогательных строений и сооружений до границы земельного участка отдельно не оговаривается, то есть равен минимальному отступу от жилых домов — 3 метра. Получается, что все, кто построил гараж, баню и т.п. в 1 метре от забора, нарушают ПЗЗ?
Для устранения данного пробела необходимо добавить в столбец 8 таблицы 11 сноску <8> следующего содержания:
<8> — Для строений и сооружений вспомогательного использования минимальный отступ от границ земельного участка составляет 1 метр.

Также в раздел 1.1. ПЗЗ необходимо внести определение термина «Жилой комплекс», чтобы всем было понятно, чем он отличается от термина «Многоквартирный жилой дом».
Вообще понятие ЖК — жилого комплекса — не нормативное, оно не раскрыто и не определено в Градостроительном или Жилищном кодексе. Под жилым комплексом обычно понимается комплекс многоквартирных домов.
Обратите внимание, что администрация предлагает ужесточить требования только по «многоквартирным домам» (убрать «У» из зоны Ж2 и заменить «Р» на «У» в зонах с Ж3 по Ж6). А «жилой комплекс» как был, так и останется «У» в зоне Ж2 и «Р» в зонах с Ж3 по Ж6.

Поправки также не предполагают изготовление ПМТ и ППТ для получения разрешения на строительство «жилого комплекса». Что это: недосмотр или сознательное оставление очередных лазеек в ПЗЗ?
  • +65
  • 21 января 2020, 20:20
  • zorro3
  • 46