Жилищная проблема в нашей стране многие годы была одной из самых больных. А после прекращения централизованного обеспечения граждан жильем как-то обустраивать свой быт приходится, опираясь исключительно на собственные возможности. До появления банковских ипотечных программ приобрести жилье могли лишь очень немногие россияне. Слишком дорого. А размер заработной платы не позволяет надеяться на возможность накопления денег на квартиру в ближайшие десятилетия.

По данным аналитиков не менее 40 миллионов граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий. В разных методиках расчетов данные меняются, но неизменно называются цифры от 30 до 50 миллионов россиян.

Ипотека помогает, но не всем и не всегда…

Ипотечное кредитование позволило уже не единицам, а большему числу граждан воплотить мечту о собственном жилье в жизнь. Но и эти возможности оказываются трудно осуществимыми. Причина та же – низкие доходы населения. И все же. Если вы сумели попасть в число лиц, которым разрешено взять кредит в банке на приобретение жилья, не стоит слишком радоваться. Вполне возможно, что кроме банковских процентов, часть из которых банкиры скрывают (читайте все в договоре, особенно написанное мелким шрифтом), вам придется столкнуться с налоговыми проблемами, о которых вы даже не догадываетесь, а специалисты фирм недвижимости вам не всегда о них расскажут. Ведь иначе они могут потерять часть прибыли. Допустить же это они не могут, так как от каждой сделки зависит их личная заработная плата или доход. А доход для бизнесмена всегда ближе ваших проблем.

Рассмотрим один из типичных примеров купли-продажи жилья.

Семья решила улучшить свои жилищные условия. Приватизированная квартира продается одним агентством недвижимости в конце года. Покупка новой квартиры другим агентством недвижимости по некоторым причинам затягивается. Семье советуют подождать всего неделю под гарантии, что сделка обязательно состоится. Но через неделю наступит новый год и фактически нервозная обстановка задержки приобретения другой квартиры растянется на две недели.

Кажется, что здесь такого? Ведь фирма дает гарантии и отвечает деньгами за обязательность совершения сделки, так как реально все уже решено, договора заключены. Просто немного задержал человеческий фактор со своевременной выпиской и пропиской участвующих в цепочке купли-продажи квартир лиц.

Подождать – не потерять? Еще как можно потерять!

Но все не так просто! Дело в том, что проданная квартира находилась после приватизации в собственности менее трех лет. Это означает не только необходимость указания продажи, как и продажи любой квартиры, в налоговой декларации, но и необходимость учитывать нормы Налогового кодекса Российской Федерации. По НК РФ из суммы продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, из учитываемой для целей налогообложения базы вчитается только один миллион рублей. А с оставшейся суммы надо уплатить подоходный налог по декларации о доходах физического лица за истекший год. То есть, с каждого миллиона свыше налогового вычета по ставке 13 процентов налога надо уплатить государству по 130 тысяч рублей.

Вернемся к нашему случаю. Если бы продавцы квартиры согласились отложить завершение сделки на время после Нового года, то по декларации о доходах они должны были бы заплатить налог в очень приличной сумме, скорее всего, летом следующего года после продажи квартиры. Где взять такую сумму, когда и разница продажи и покупки двух квартир покрывалась за счет кредита – остается неясным. Но таков закон, как бы мы к нему не относились.

На покупку квартиры есть налоговый вычет. Только выплачивается он не сразу.

А как же налоговый вычет на приобретение жилья, которым каждый гражданин России вправе воспользоваться один раз в жизни? Очень просто. Налоговый вычет покупатель квартиры получил бы. Но уже по декларации по итогам следующего года и в сумме, которая полностью зависит от полученных официальных доходов в истекшем году. Если доходов будет мало, то возврат подоходного налога по налоговому вычету на приобретение жилья будет возвращаться несколько лет.

В датах это будет выглядеть так. Например, в декабре 2010 года продана квартира, находившаяся в собственности менее трех лет. До 30 апреля 2011 года продавец обязан подать декларацию о доходах за 2010 год. В доходах вычитается один миллион рублей от суммы продажи квартиры. С разницы подлежит уплата налога на доходы физического лица по ставке 13%. Причем, если обычно налоговые органы проверят все декларации в июне-июле 2011 года, то обязанность уплатить налог будет установлена на август-сентябрь 2011 года. Срок уплаты зависит от срока проверки декларации и выставления счета гражданину на оплату.

В январе 2011 года этот же продавец квартиры купил другую квартиру. Данная покупка в декларацию за 2010 год не входит и будет отражена, но уже по желанию гражданина, в декларации по итогам 2011 года. То есть первый налоговый вычет покупатель квартиры может получить не ранее марта 2012 года, если сдаст декларацию за 2011 год в январе 2012 года. Сдал декларацию позже – позже будет и налоговый вычет. Причем налоговый вычет на покупку жилья учитывается в сумме не более двух миллионов рублей (раньше был один миллион). То есть возвращено может быть налога в сумме 260 тысяч рублей. Однако доход покупателя квартиры в среднем за год не позволит получить налоговый вычет сразу, всей суммой. Так как эти самые 260 тысяч рублей – это уплаченный налог по ставке 13%. То есть надо иметь доход за год 2 миллиона рублей, чтобы сразу по одной налоговой декларации получить налоговый вычет с суммы покупки в 2 миллиона рублей с возвратом уплаченного налога на доходы физических лиц в 260 тысяч рублей в год. И как много граждан получают такой большой доход?

По ситуации с переносом сделки на другой год описанная выше семья не согласилась. Мне довелось помочь семье составить письма к риелторам. И продажа прежней квартиры, и приобретение другой состоялись в декабре. Обе сделки отражены в декларации о доходах, успешно сданной в налоговую инспекцию. С учетом долга по продаже квартиры и права на получение налогового вычета на покупку квартиры взаимные обязательства погасились. И даже покупателю по декларации причитается к возврату из бюджета некоторого количества тысяч рублей налога. После этого все налоговые обязательства сторон будут погашены.

Семья избежала неприятной необходимости уплаты сразу крупной суммы налога. А могла бы вообще не думать о такой опасности, если бы подождала чуть более года. Именно тогда истекали три года владения приватизированной квартирой. В этом случае по Налоговому кодексу РФ вся сумма, вырученная от продажи квартиры, вычиталась из налогооблагаемой базы. Государству семья была бы по декларации ничего не должна. Зато смогла бы в полном объеме воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет на покупку жилья, получив, пусть и в течение нескольких лет, 260 тысяч возврата налога на доходы физических лиц.

Описанная история поучительна. Она показывает, насколько внимательно надо подходить к оформлению любых крупных сделок и как важно хотя бы ориентироваться в текущем законодательстве. Иначе возможные неприятности будут слишком большими.